华信人咨询完成中国旅游地产行业专题研究项目
2025年12月，华信人咨询受某国内大型综合性企业集团委托，圆满完成了《中国旅游地产市场深度洞察与未来趋势研究》专题项目。本次研究旨在全面剖析后疫情时代中国旅游地产市场的结构性变化、核心驱动力与潜在风险，为委托方在存量优化与新赛道布局方面提供兼具战略高度与实操价值的决策依据。
一、 市场现状：从规模扩张到价值重塑的十字路口
历经近二十年的快速发展，中国旅游地产市场已步入关键的转型期。华信人咨询项目团队通过整合宏观数据、企业财报、项目实地调研及消费者问卷（样本量超5000份），勾勒出当前市场的清晰图景。
截至2025年末，全国广义旅游地产项目存量预计超过9000个，总建筑面积规模庞大。然而，市场呈现出显著的“冰火两重天”特征：一方面，传统以住宅销售反哺旅游配套的“地产先行”模式遭遇瓶颈，部分前期开发过度的滨海、山地项目空置率高企，去化压力持续；另一方面，聚焦深度体验、运营导向的精品度假村、主题化文旅社区及城市近郊微度假目的地表现出了强劲的韧性与增长潜力。
一个关键数据揭示了结构性变化：根据华信人咨询的测算，2025年，消费者在旅游地产项目内的二次消费（包括餐饮、娱乐、体验活动、文创购买等）收入与首次房产销售收入的比值，在运营成功的项目中已提升至0.4:1，而在单纯销售导向的项目中，该比值普遍低于0.1:1。这标志着，“运营创造持续现金流”的能力，正取代“一次性销售去化”的速度，成为衡量旅游地产项目长期价值的新核心标尺。
二、 核心驱动力洞察：新消费、新人群与政策新导向
华信人咨询研究发现，驱动市场演进的力量已发生根本性转移。
消费需求升级与分化： “躺平式度假”与“深度沉浸式体验”同时成为主流需求。项目团队调研显示，超过65%的受访者表示，选择度假物业时，周边配套的独特文化体验、自然教育活动或高品质社群活动，其重要性已与硬件设施持平甚至超越。这要求项目从“提供住宿空间”转向“构建生活场景与记忆体验”。
客群结构演变： 除了持续增长的家庭亲子客群，两大新势力迅速崛起。一是“活力银发族”，他们追求候鸟式旅居，对医疗康养配套、社交氛围要求极高；二是“数字游民”与创意阶层，他们需要将短期度假与远程工作结合，对项目的网络环境、共享办公空间及社区文化有独特诉求。这两类人群的复购与长期租赁意愿显著高于传统游客。
政策环境精准化： 国家对生态文明建设与耕地保护的红线日益收紧，单纯依赖自然资源进行大规模地产开发的时代已经过去。政策鼓励方向转向对存量资源的提质增效、对历史文化资源的活化利用，以及乡村振兴战略下的文旅融合项目。华信人咨询在研究中特别指出，理解并顺应区域级国土空间规划与产业引导政策，是项目获取与成功的先决条件。
三、 华信人咨询的研究方法论与关键发现
为确保研究的深度与前瞻性，华信人咨询项目组采用了“三维穿透式”研究体系：
宏观数据建模分析： 融合了宏观经济、人口迁徙、交通基建、旅游消费等多维度数据，构建市场容量与增长潜力预测模型。
中观赛道扫描与对标： 对度假酒店、主题公园配套地产、康养社区、文旅小镇等细分赛道进行财务模型解构与国内外成功案例对标，量化分析其投资回报关键节点与运营效率指标。
微观需求深度洞察： 通过实地暗访、用户深度访谈、社群观察等方式，获取一手的消费者行为数据与情感诉求，确保结论“接地气”。
基于此方法，项目得出了若干独家洞见：
“流量资产化”成为可行路径： 对于拥有稀缺自然或文化IP资源的区域，通过打造高品质、限定性的度假产品（如野奢帐篷、精品民宿集群），先将目的地打造成流量入口，再谨慎配套少量具有投资属性的度假物业，其财务模型健康度与品牌溢价能力远高于传统大盘开发。
运营能力的资本价值凸显： 市场上具备全链条内容策划、社群运营与资产维护能力的第三方运营商，其价值正被重新评估。华信人咨询认为，未来旅游地产领域的合作模式，将从“开发商主导”更多转向“开发商-专业运营商”深度绑定的合资或长期委托管理模式。
科技赋能沉浸感与效率： AR/VR技术在文化场景还原、数字藏品与实体权益结合等方面，以及AI在个性化行程规划、能耗管理、预防性维护方面的应用，不再是营销噱头，而将成为项目降本增效和提升体验的核心工具。
四、 未来趋势判断与战略建议
基于研究，华信人咨询向客户及行业提出了前瞻性判断：
产品趋势： “大盘”让位于“小组团”，产品形态将更加精细化、主题化（如艺术主题社区、运动健康度假村）。与特定强势IP（影视、动漫、游戏、体育）的深度绑定开发，将成为突破同质化竞争的有效手段。
盈利模式： 单一的产权销售模式将继续演进，产权、分时度假、长租、会员制俱乐部等多种权益模式混合的“弹性资产结构”将成为主流，以匹配不同投资偏好和消费需求的客群。
竞争关键： 竞争维度将从区位、景观硬件，彻底转向“内容运营能力、社群粘性以及资产全生命周期管理能力”。谁能为资产注入持续增值的“软性内容”，谁就能在长跑中胜出。
在本项目中，华信人咨询不仅为客户提供了详尽的数据分析与趋势报告，更协助其梳理了潜在进入的细分赛道评估框架，以及合作资源图谱。我们的价值在于，将散乱的市场信息转化为清晰的战略路径图，用扎实的数据与逻辑，为客户在复杂市场中锚定价值投资的方向。
旅游地产的篇章已翻过粗放扩张的一页，进入以运营和内容驱动的“精耕时代”。华信人咨询将持续深耕空间资产与消费升级领域，以独立、专业、深入的研究，助力中国企业与资本把握结构性的新机遇。
